En los últimos años, la jurisprudencia española y europea han consolidado la posibilidad de que los consumidores reclamen los gastos derivados de cláusulas abusivas en contratos de préstamo hipotecario, incluso cuando dichas hipotecas ya han sido canceladas. Este tema ha cobrado especial relevancia tras la intervención del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), cuyas resoluciones han marcado un claro precedente en cuanto a la imprescriptibilidad de la acción de nulidad por cláusulas abusivas, lo que ha permitido que miles de consumidores puedan reclamar la devolución de cantidades pagadas indebidamente, aun cuando el contrato hipotecario esté ya extinguido.
La Sentencia del TJUE de 16 de julio de 2020 (asunto C-224/19) abordó de manera contundente el tema de los plazos de prescripción en relación con la devolución de cantidades derivadas de cláusulas abusivas. En esta resolución, el TJUE establece que el plazo de prescripción de la acción de restitución no puede empezar a contar hasta que el consumidor tenga conocimiento efectivo de que una cláusula es abusiva. Esta sentencia es crucial porque desactiva uno de los argumentos más comunes de los bancos: que la reclamación no es posible porque la hipoteca está cancelada y, por tanto, los derechos de reclamación han prescrito. El TJUE, al interpretar la Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas, concluye que el principio de efectividad del Derecho de la Unión Europea exige que los Estados miembros aseguren que los consumidores tengan un plazo razonable para ejercer sus derechos una vez han conocido la existencia de la cláusula abusiva. De esta forma, queda claro que la cancelación de la hipoteca no impide que el consumidor pueda reclamar.
Ya el Tribunal Supremo en su Sentencia 662/2019, de 12 de diciembre, subrayó que la nulidad de una cláusula abusiva es de carácter absoluto y, por tanto, no está sometida a plazo de prescripción ni caducidad. Esto significa que, aunque el contrato esté cancelado o haya finalizado hace años, el prestatario tiene derecho a solicitar la devolución de las cantidades pagadas indebidamente. En este contexto, la nulidad implica que la cláusula abusiva debe considerarse como si nunca hubiera existido, lo que retrotrae los efectos al momento en que se firmó el contrato. Por tanto, el prestatario no solo puede reclamar por cláusulas tan conocidas como la cláusula suelo, sino también por otras, como los intereses de demora abusivos o los gastos de constitución de hipoteca.
Además, otra sentencia relevante del TJUE, la de 26 de marzo de 2019 (asunto C-70/17 y C-179/17), refuerza la idea de que el consumidor tiene derecho a que se declare la nulidad de una cláusula abusiva en cualquier momento, independientemente de la cancelación del contrato. En este fallo, el TJUE destacó que, conforme a la Directiva 93/13/CEE, las cláusulas abusivas no solo deben considerarse nulas, sino que también deben ser eliminadas de los contratos sin que el consumidor sufra ninguna consecuencia por el tiempo transcurrido desde la firma del contrato hasta su cancelación. Esta sentencia reafirma el criterio de que la acción de restitución derivada de la nulidad de cláusulas abusivas es imprescriptible, puesto que la nulidad tiene carácter absoluto y su efecto principal es la restitución de lo pagado indebidamente.
En cuanto a los gastos hipotecarios que pueden ser reclamados, las recientes sentencias del Tribunal Supremo y del TJUE han permitido a los consumidores recuperar gastos relacionados con la Notaría, el Registro de la Propiedad , la Gestoría y la Tasación . El Tribunal Supremo , en varias sentencias dictadas a partir de 2015, ha establecido que los consumidores tienen derecho a la devolución del 100% de los gastos de registro, gestoría y tasación, así como el 50% de los gastos notariales. Estas decisiones se sustentan en la premisa de que imponer al consumidor la totalidad de los gastos relacionados con la constitución de la hipoteca constituye una cláusula abusiva, ya que tales gastos corresponden, en gran medida, al banco como parte interesada en garantizar el préstamo.
La jurisprudencia del TJUE y del Tribunal Supremo ha sido clave para contrarrestar las defensas de los bancos, quienes alegan que, tras la cancelación del préstamo hipotecario, las cláusulas ya no son aplicables y que no puede exigirse su nulidad. No obstante, los tribunales han sido categóricos al afirmar que la cancelación de la hipoteca no impide que el prestatario pueda reclamar la nulidad de las cláusulas abusivas y, en consecuencia, exigir la devolución de las cantidades abonadas en exceso. El TJUE, en su sentencia de 16 de julio de 2020, fue muy claro al establecer que cualquier consumidor, incluso si su préstamo ya está cancelado, tiene derecho a que se le devuelvan las cantidades correspondientes a los gastos hipotecarios derivados de cláusulas abusivas. Esto se debe a que el principio de restitución es inseparable de la declaración de nulidad de las cláusulas, independientemente de que el contrato esté activo o haya finalizado.
Es importante recordar que el plazo para reclamar en estos casos no empieza a contar desde el momento en que se firmó el contrato o desde que se canceló la hipoteca, sino desde el momento en que el consumidor adquiere conocimiento efectivo de que la cláusula es abusiva. Este criterio, establecido por el TJUE, protege a los consumidores frente a las estrategias de los bancos para evitar la devolución de cantidades que fueron pagadas de manera indebida.
En conclusión, la doctrina mayoritaria tanto a nivel nacional como europeo respalda el derecho de los consumidores a reclamar por cláusulas abusivas en hipotecas canceladas, insistiendo en la imprescriptibilidad de la acción de nulidad. Este derecho incluye no solo la reclamación de cláusulas suelo, sino también de otras cláusulas que hayan resultado abusivas, como los intereses de demora y los gastos hipotecarios . ç
Las sentencias del TJUE, especialmente las de 16 de julio de 2020 y 26 de marzo de 2019, refuerzan esta postura, asegurando que los consumidores pueden reclamar aunque el contrato de préstamo hipotecario esté extinguido. Por ello, los consumidores que formalizaron hipotecas en el pasado deben revisar las condiciones de sus contratos y valorar la posibilidad de iniciar una reclamación judicial para recuperar las cantidades pagadas indebidamente.
Javier Vilavert.
Abogado
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