LA LEGALIZACIÓN DE LAS PARCELACIONES CORDOBESAS A LA LUZ DE LA NUEVA LEY 7/2021 (LISTA)

Hablar de “parcelaciones”, en la mayoría de los casos injustamente llamadas “ilegales”, es incidir en un mal endémico consecuencia de un proceso paulatino de dispersión urbana que nació en muchos lugares de Andalucía a principios de los años 70 del siglo pasado y que provocó la división descontrolada de numerosas fincas situadas en zonas de suelo rústico o no urbanizable y la posterior construcción de viviendas sin la preceptiva Licencia Municipal. En Córdoba la explosión de este tipo de edificaciones se produjo a principios de los años 80.

La anterior Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística de Andalucía y sus sucesivas normas de adecuación de asentamientos “irregulares”, todas ellas recibidas por los operadores técnicos y jurídicos como una especie de “maná” urbanístico que vendría a solucionar todos los males relacionados con las parcelaciones, se antojaron finalmente un verdadero fracaso normativo que en lugar de coadyuvar a la desaparición de un problema tan acuciante solo vino a complicarlo más.

Sin embargo la nueva Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA) y su Reglamento de aplicación han venido a alterar y mejorar una situación que ya llevaba demasiados años enquistada. Así, se modifica la clasificación del suelo que pasa a tener únicamente dos categorías: urbano y rústico, lo cual, a efectos de las parcelaciones implica una clara intención de adscribir dichos asentamientos ya existentes en la categoría de suelo urbano.

La LISTA elimina la imprescriptibilidad de las obras o edificaciones sin licencia que se hayan realizado en suelo protegido, es decir, con la anterior legislación este tipo de infracciones (construir sin licencia) a veces no prescribían nunca por lo que en ciertas parcelaciones convivían edificaciones con posibilidad de prescribir si el restablecimiento de la legalidad se realizaba dentro de los seis años siguientes a la terminación de la obra y aquellas que ya no prescribírian por haber superado este plazo. Eso ahora ha cambiado y todas las edificaciones con más de 6 años podrán acogerse a un sistema de regularización o legalización.

No obstante aún existen ciertas edificaciones a las que sí se les aplica la imprescriptibilidad y a las que es posible la aplicación de medidas de restablecimiento de la legalidad que son aquellas realizadas sobre dominio público; servidumbres de protección; las realizadas en suelo rustico con riesgo de desprendimientos, corrimientos, inundaciones o similares; las que afecten a Bienes del Patrimonio Histórico o las construidas sobre zonas verdes y espacios libres [artículo 153.2. a), b), c), d) y e) de la LISTA]. Esto implica que no todas las parcelaciones podrán ser regularizadas o legalizadas pero ciertamente son las menos.

A partir de aquí debemos distinguir las dos figuras esenciales relacionadas con los procesos de legalización (fuera de ordenación) o regularización (asimiladas a fuera de ordenación). Si atendemos a las directrices emanadas del Reglamento de la LISTA (decreto 550/2022) los artículos 357 y siguientes regulan el “restablecimiento de la legalidad ante actuaciones sin título preceptivo o contraviniendo sus indicaciones” que básicamente se refieren a la “legalización” de usos y edificaciones que fueron construidas sin licencia y que pueden ser compatibles con la ordenación territorial vigente. Por su parte la propia Ley en su artículo 151.4 determina que las “parcelaciones urbanísticas” se podrán legalizar mediante la agrupación de parcelas a través de una reparcelación forzosa que no es otra cosa que distribuir los beneficios y cargas de la urbanización entre los propietarios que deberán pagar los costes de la gestión de esa “legalización”. Finalizada la urbanización esos terrenos tendrán la consideración legal de suelo urbano, dispondrán de licencias de primera ocupación y podrán acceder al Registro de la Propiedad.

Por su parte los artículos 404 y siguientes del Reglamento regulan la figura del “asimilado a fuera de ordenación” que afecta a construcciones sin licencia, terminadas hace más de 6 años que evidentemente no pueden ser legalizadas pero contra las que la Administración “ya no puede actuar” por haber prescrito la infracción que cometieron (construirse sin licencia). Este dato de la imprescriptibilidad es importante ya que realmente abre la puerta a que muchas construcciones que antes ni siquiera podían adscribirse a un AFO (Asimilado a Fuera de Ordenación) ahora podrán hacerlo.

Los requisitos que establece el Reglamento en su artículo 405 para el reconocimiento de una edificación como Asimilada a Fuera de Ordenación son básicamente tres: que hayan transcurrido más de 6 años desde la finalización de su construcción; que reúna unas condiciones mínimas de habitabilidad, seguridad y salubridad y que no se encuentre sobre un suelo que pueda dar lugar a riesgos de erosión, corrimientos, desprendimientos, inundaciones, etc.

La solicitud de ese reconocimiento “AFO” deberá estar acompañada de un “informe” realizado por “técnico competente” que permitirá verificar los requisitos del artículo 405. Además, el Ayuntamiento podrá solicitar al propietario de la edificación un proyecto técnico (evidentemente firmado por Arquitecto) que acredite las condiciones mínimas de seguridad y salubridad.

Finalmente a la vista de la documentación aportada, los Servicios Técnicos y Jurídicos del Ayuntamiento emitirán otro informe sobre la idoneidad de la misma. El plazo máximo para resolver sobre la solicitud de AFO será de 6 meses, transcurridos los cuales, si no ha recaído Resolución ésta será desestimada por silencio administrativo, sin perjuicio de los recursos jurídicos que se puedan interponer contra la desestimación expresa (notificada) o presunta (por silencio administrativo negativo).

Si se consigue la declaración de Asimilado a Fuera de Ordenación ésta no supone una “legalización” de la construcción sino su “regularización” pero a efectos puramente prácticos es lo mismo, pues las edificaciones que sean consideradas como AFO´S podrán acceder a servicios básicos (luz, agua, saneamiento, telecomunicaciones…) podrán realizar obras de conservación o mejora y podrán acceder al Registro de la Propiedad por lo que serán prácticamente legales a todos los efectos jurídicos.

La anterior regulación es la referida a aquella solicitud de Asimilado a Fuera de Ordenación que puede instar de manera individual cualquier propietario de una edificación en una “parcelación”, pero ¿qué ocurre con las parcelaciones en su conjunto? ¿pueden las parcelaciones realizar ese proceso “AFO” de una vez y respecto a todas las edificaciones existentes en la misma? La respuesta es sí y así precisamente se establece en los artículos 411 y siguientes del Reglamento de la LISTA al regular la figura del “Plan Especial de Adecuación Ambiental y Territorial” el cual hace referencia a la “agrupación de edificaciones irregulares”.

En ese sentido aquellos propietarios que representen más del 50% de las edificaciones incluidas en el ámbito (en la parcelación) podrán iniciar la tramitación del Plan Especial, el cual establecerá las medidas necesarias para su adecuación ambiental, territorial y paisajística así como el establecimiento de infraestructuras comunes de agua, saneamiento, luz y telecomunicaciones.

Ese Plan Especial de Adecuación Ambiental y Territorial (PEAAT) deberá ser redactado por un equipo formado por arquitectos y abogados urbanistas que contendrá toda una serie de determinaciones establecidas en los artículos 90.3 y 412 y siguientes del Reglamento  (memoria de información, relación de propietarios, memoria de gestión, normativa urbanística, cartografía, identificación de la parcelación, clases y categorías de suelo, infraestructuras viarias, análisis de riesgos, estudio de viabilidad económica, equidistribución de beneficios y cargas, costes, etc.) confiriendo a su aprobación las mismas prerrogativas que si se un AFO individual se tratara (por supuesto una vez ejecutadas las obras de urbanización conjuntas tendrán acceso a todos los suministros, se podrán realizar obras de reforma o mejora y las edificaciones tendrán acceso al Registro de la Propiedad).

Como noticia muy reciente y referida a estos Planes de Adecuación Ambiental la Junta de Andalucía ha aprobado hace apenas dos semanas la Orden de 25 de enero de 2023 por la que se establece una subvención de 10 mil euros a cada parcelación que quiera instar la ejecución de estos Planes para ayudar a su tramitación y gestión. Dicha información puede ser ya consultada en el enlace de la web de la Comunidad Autónoma disponible en:

https://www.juntadeandalucia.es/servicios/sede/tramites/procedimientos/detalle/24765.html

Javier Vilavert Pérez.

Abogado Urbanista

Master en Urbanismo y Ordenación del Territorio.